商业地产行业步入存量市场已是不争事实。来自盈石集团研究中心数据显示，2017年上半年，全国20大主要城市商业物业存量高达1.37亿平方米，同比增长16%，全年存量预计达到1.62亿平方米。竞争激烈程度可想而知。
在此背景下，如何对这些存量资产进行升级再开发，如何通过后续运营管理使商业价值再度凸显，决定开发商及投资者们能否盘活资产的关键。
纵观全球商业市场，不乏成功升级改造的案例，2016年改造后开业的两个项目——日本ginza six、泰国siam discovery的大获成功，或许能为中国存量市场升级提供一系列参考路径。
商业改造成功有“迹”可循
百货行业低迷，关店不断，各大百货品牌也纷纷走上转型升级道路，近两年百货升级案例不胜枚举。但不可置否，国内的项目升级方式，多停留在业态规划、品牌选择、设备更新等方面。事实上，成功调改案例往往是“深入骨髓”、由内而外的大调大改。
2016年4月20日，日本银座地区最大商业设施ginza six开业，在此之前，它是一个拥有88年历史的老牌百货店松坂屋；2016年5月28日，作为泰国曼谷全新营销理念的购物商场，siam discovery历经1年多的装修再次开业。这两个项目的共同点都是由旧商业项目升级改造而来，并都大获成功。梳理两个项目成功的背后，不难发现，商业项目改造的成功或许离不开这些要素：
抓准客群需求
从地段上看，无论是ginza six所处的银座，还是siam discovery所处的暹罗，均处于繁华的商业区。
全新升级后，ginza six及siam discovery均在目标客群需求上做足功课：ginza six针对银座区域的消费客群，并没有延续做百货业态，而是增加在消费时的体验乐趣，让家庭购物游，亲子购物游成为生活中不可替代的一部分；siam discovery则针对年轻客群喜好，大幅增强互动体验及引进相关品牌。
品牌引进有亮点
聚集了办公客群、游客等大客流的ginza six，在品牌引进上也是极具特色，在商场进驻的241个品牌中，有 121 家旗舰店，其中 34 家店铺规模为日本最大，4 家为全球最大，不乏拥有dior、celine、saint laurent、van cleef & arpels、fendi等奢侈品牌。
而siam discovery则是根据自身客群的特点及喜好，引进400多家潮牌、定制、买手店和最新最潮的娱乐设施，为城中潮人带来新一波的风尚之选。
重头戏——旧项目建筑设计
如果说定位和品牌的调整是项目改造的基础，那么建筑和动线的改造则是项目的灵魂。作为升级项目，在硬件设计改造方面面对的挑战自然不言而喻。
对此，ginza six及siam discovery均大手笔邀请知名设计师操刀，在建筑及空间设计上下足功夫。
据悉，ginza six的整体设计由曾经设计moma的日本着名建筑设计师谷口吉生负责,成功改造后，ginza six最值得称道的地方在于整座商业设施可以视作当代艺术与日本传统文化的体验场所。
siam discovery的结构和前卫的新面貌则由日本着名设计师佐藤オオキ（oki sato，nendo的创办人）操刀设计，尖锐切边的建筑外沿，将艺术融合进商业产品。
将这些要素对标到国内的成功改造案例同样适用。上海k11，这个被行业视为“最成功的升级案例”，上述要素在该项目上均能找到痕迹。
同样是升级改造项目，上海k11在繁华的淮海路商圈，打破常规，将自然、人文与艺术融合，引进一批独具特色品牌，并邀请到全球知名kokaistudios设计事务所的主创设计师安德烈大师设计改造。
2013年，全新开业的上海k11迅速成为商业地产行业改造升级成功案例之一。